2月20日，有媒體報道了這樣一則新聞：中國社會科學院的專家建議，率先在一二線房地產(chǎn)熱點城市開征房地產(chǎn)稅，并認為現(xiàn)在是最佳時機。

專家的建議還包括：先在房價上漲過快的一二線城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行。初步建立之時，征稅起點可以高一些、稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，通過一段時間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。

2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，曾明確提出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”，所以一般認為，醞釀多年的房地產(chǎn)稅有望在最近兩年出臺。

但需要指出的是：由于國家已經(jīng)確定了“稅收法定”的原則。像開征房地產(chǎn)稅這樣的大事，必須經(jīng)過人大立法完成，政府部門無權(quán)自行決定開征房地產(chǎn)稅。所以，房地產(chǎn)稅的落地，還會有相當時間。

這篇文章想探討的問題是：未來房地產(chǎn)稅會如何征收，將對全國樓市產(chǎn)生什么樣的影響，我們應(yīng)該如何提前布局資產(chǎn)配置。

關(guān)于房地產(chǎn)稅如何征收，我的看法如下：

1、由于城市商品住宅下面的土地是國有的，大家在買房子的時候一次性支付了70年的租金，所以如果開征房地產(chǎn)稅，一定有免征額。這個免征額可以是首套房，也可以是人均面積。人均面積可能會更公平一些。

2、由于中國太大，各個城市樓市的狀況千差萬別，所以國家制定的房地產(chǎn)稅開征方案，一定只是一個框架，允許地方政府按照實際情況來確定是否開征、具體稅率。

3、大多數(shù)三四五線城市其實沒有開征房地產(chǎn)稅的條件，這個稅種是直接稅，征收難度很大。對于人口嚴重流失、房屋空置巨大的城市來說，開征房地產(chǎn)稅的難度非常大，弄不好會摧毀這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)。

4、真正有條件開征房地產(chǎn)稅的城市，或許不超過100個。能征收到相當規(guī)模房地產(chǎn)稅的城市，或許只有20到30個，也就是目前出臺了限購政策的那些城市。

5、北上深為代表的，一批房價特別高、老百姓反應(yīng)特別強烈的城市，可能會出臺累進制的、懲罰性的房地產(chǎn)稅。比如從第三套或者第四套住宅開始，提高房地產(chǎn)稅的稅率。

6、房地產(chǎn)稅的高低，不僅跟房屋總值有關(guān)，還跟土地占有量有關(guān)，同等地段別墅、低密度住宅的稅率一定會更高。

如果上述猜測最終實現(xiàn)，其影響如下：

1、中心城市對三四五線城市的“抽血效應(yīng)”，會因為“不對稱房地產(chǎn)稅”而有所抑制，可以防止中小城市，特別是中西部的中小城市進一步空心化，或者最終被廢棄。

2、累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，可以讓中心城市里“少數(shù)人占有大量資源，從而獲得剝削別人的機會”的現(xiàn)象受到遏制�？罩玫姆课菀矔�減少，住宅利用率大大提高。短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅可以抑制中心城市的房價。但整體而言，由于北上深這類城市住宅稀缺，人口吸引力巨大，累進制房地產(chǎn)稅對樓市的抑制作用只是短期的，長期看房價還會漲�？纯磦惗�、紐約的房價，就知道了。

3、房地產(chǎn)稅的開征，特別是一線城市出臺“累進制、懲罰性”的房地產(chǎn)稅，將改變很多人資產(chǎn)配置方式，一個人擁有數(shù)十套、上百套北上深住宅的現(xiàn)象將基本絕跡。一線城市周邊的三四線城市，將獲得巨大機遇。特別是距離一線城市中心很近的河北廊坊、江蘇昆山、浙江嘉善、廣東東莞佛山，部分地區(qū)的房價或許能接近、甚至超過一些強二線城市。在這個價值發(fā)現(xiàn)過程中，地鐵的作用將非常巨大，城市圈的概念將真正出現(xiàn)。比如深圳今天就宣布，將有5條地鐵線對接東莞。

4、由于累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅只會出現(xiàn)在住宅上，如果開征的話，開征城市的商辦物業(yè)將有一個價值發(fā)現(xiàn)過程。本來，在這些城市的住宅就跟商辦物業(yè)存在顯著差價，后者的租金回報率明顯偏高，未來一些資金會流入商辦物業(yè)。

5、如果不能豁免房地產(chǎn)稅，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)會很慘，海南這種省份會遭遇樓市崩盤。別墅的價格，可能進一步下跌。

6、最后再強調(diào)一個常識：房地產(chǎn)稅是否開征、貨幣政策的松緊、去化周期的長短，只決定一個城市房價的短期走勢；人口和資金的趨勢，決定一個城市房價的中長期趨勢。由于發(fā)展機遇更多，中心城市在房價上永遠站便宜。